En muchas comunidades de propietarios existen espacios comunes que pasan prácticamente desapercibidos en el día a día: cuartos de contadores, trasteros comunitarios, azoteas, patios interiores, salas multiuso o antiguos locales sin actividad. Aunque puedan parecer zonas sin importancia, suponen un foco de riesgos legales, económicos y de seguridad si no se gestionan adecuadamente.
La falta de uso suele ir acompañada de falta de mantenimiento, y ahí es donde empiezan los problemas.
1. Qué se considera una zona común infrautilizada
Son espacios que forman parte del inmueble y pertenecen a todos los propietarios, pero que:
- No tienen un uso habitual
- Carecen de control regular
- No están integrados en la dinámica diaria de la comunidad
Algunos ejemplos frecuentes:
- Azoteas solo accesibles para mantenimiento
- Cuartos técnicos o de instalaciones
- Antiguas viviendas de portería
- Patios interiores sin tránsito
- Salas comunitarias en desuso
El hecho de que no se utilicen no elimina la responsabilidad de la comunidad sobre ellos.
2. Falta de mantenimiento: el principal riesgo
Cuando un espacio no se utiliza, es habitual que no se revise periódicamente. Esto puede provocar:
- Humedades y filtraciones
- Deterioro estructural
- Instalaciones eléctricas obsoletas
- Acumulación de materiales inflamables
Estos problemas no solo generan costes cuando salen a la luz, sino que pueden derivar en siniestros importantes si no se detectan a tiempo.
3. Riesgos de accidentes y responsabilidad civil
Una caída en una azotea mal protegida, un tropiezo en un cuarto oscuro o un accidente durante una visita técnica pueden generar reclamaciones contra la comunidad.
Aunque el acceso esté restringido, la comunidad sigue siendo responsable del estado de esos espacios. La responsabilidad civil puede activarse incluso cuando el uso no es habitual, especialmente si:
- No hay señalización adecuada
- Existen deficiencias conocidas
- No se ha realizado mantenimiento mínimo
4. Usos indebidos y conflictos vecinales
Otro problema frecuente es el uso no autorizado de zonas comunes infrautilizadas:
- Almacenamiento de enseres personales
- Uso como trastero privado
- Accesos no controlados
Estas situaciones generan conflictos entre vecinos y pueden suponer un riesgo añadido en caso de incendio, inundación o inspección técnica.
Regular claramente el uso de estos espacios evita discusiones y responsabilidades innecesarias.
5. ¿Están correctamente aseguradas estas zonas?
Muchas comunidades desconocen si todas sus zonas comunes están correctamente declaradas en la póliza del seguro. Esto puede provocar problemas graves en caso de siniestro.
Errores habituales:
- Espacios no incluidos en la descripción del riesgo
- Capitales insuficientes
- Exclusiones no revisadas
En caso de incendio, inundación o accidente, una mala declaración puede limitar o incluso anular la cobertura.
6. La importancia de la revisión periódica
Incluir estas zonas en el plan de mantenimiento de la comunidad es fundamental. No se trata de grandes inversiones, sino de:
- Revisiones visuales periódicas
- Limpieza básica
- Comprobación de instalaciones
- Señalización adecuada
Un pequeño mantenimiento preventivo evita reparaciones costosas en el futuro.
7. Revalorización y nuevos usos
En algunos casos, estas zonas pueden convertirse en una oportunidad para la comunidad:
- Alquiler de espacios comunes
- Habilitación como salas comunitarias
- Uso para instalaciones técnicas modernas
Cualquier cambio de uso debe aprobarse en junta y analizarse desde el punto de vista legal, técnico y asegurador.
8. El papel del presidente y del administrador
Detectar y gestionar estos riesgos suele recaer en el presidente y el administrador. Una revisión periódica del edificio y una visión global permiten anticiparse a problemas antes de que aparezcan reclamaciones o siniestros.
Apoyarse en profesionales y revisar el seguro de la comunidad es una medida de prudencia, no un gasto innecesario.
Conclusión
Las zonas comunes infrautilizadas no son espacios “sin riesgo”. Al contrario, pueden convertirse en un problema serio si se ignoran. Mantenimiento básico, control de usos y una correcta cobertura aseguradora son las claves para proteger a la comunidad y evitar responsabilidades inesperadas.
Una buena gestión no solo cuida lo visible, sino también aquello que suele pasar desapercibido.
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