No se exige la unanimidad, sino el acuerdo de 3/5, como ha fallado Registros y explican los expertos
Las comunidades de propietarios pueden prohibir la comercialización de viviendas vacacionales, aunque no haya unanimidad al respecto, y afectando la decisión a futuros dueños. Así lo ha establecido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al resolver un recurso de una comunidad de vecinos contra la calificación de una registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife.
En concreto, la registradora se había negado a inscribir una nueva norma estatutaria, según la cual “se prohíbe expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales”. Y ello porque entendía que debían prestar su consentimiento a la modificación de los estatutos quienes figuraban en el Registro como propietarios ya que no coincidían los titulares registrales con todos los dueños.
Además, la registradora se había opuesto porque determinados propietarios habían inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción del acuerdo, y no se había acreditado que hubieran aprobado dicha modificación estatutaria.
Sin embargo, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha fallado que no se exige la unanimidad para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de lo que se conoce como “alquiler o explotación turística de las viviendas”, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad de propietarios.
En estos casos rige la excepción introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que aprobó el Gobierno en 2019. Esta norma reduce la mayoría al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo.
Inscripción del acuerdo
A juicio de José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España, se trata de una “resolución correcta”, aunque llama la atención sobre dos cuestiones. La primera tiene que ver con “los derechos adquiridos”. Y es que, si un propietario ya tiene una vivienda turística con la licencia administrativa correspondiente y ha hecho constar esa circunstancia en el registro, “podríamos tener una discusión” sobre si el resto de vecinos puede prohibir las viviendas para uso turístico.
Pero dejando esta cuestión al margen, el jurista explica que una vez que los propietarios acuerdan la modificación de los estatutos y proceden a su inscripción en el registro, los posteriores compradores sí se verían afectados por la prohibición. No obstante, si no llevan a cabo la inscripción, el acuerdo solo vincularía a los vecinos, pero no a los terceros adquirentes, que podrían alegar que no tenían conocimiento del acuerdo y que, por tanto, no les vincula.
La segunda cuestión que destaca el vicedecano se refiere a cómo se obtiene la mayoría de tres quintos. Y es que, si el acuerdo se adopta “sin los requisitos formales” que exige la legislación puede decaer, con la consecuencia de ser necesaria una nueva votación al respecto.
En este sentido, Inmaculada Vivas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, explica que cuando no asisten todos los propietarios a la junta en la que se vetan los arrendamientos turísticos, “el secretario debe remitir copia del acta a los ausentes de forma que quede constancia de su recepción y, además, conozcan si se han alcanzado los 3/5”.
Si en el plazo de 30 días naturales no manifiestan su discrepancia al secretario, se computan como votos favorables, de forma que si se alcanza el cuórum legalmente establecido de los 3/5 con los asistentes a la junta, el acuerdo sería “válido”, señala Vivas.
En todo caso, “una vez transcurrido el plazo de los 30 días, es necesario elevar a escritura pública el acuerdo comunitario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible frente a terceros adquirentes”, señala la catedrática.
FUENTE: https://elpais.com/economia/2021/06/04/mis_derechos/1622795314_210781.html
Sres.:
Soy propietario de un piso al 50% con otro propietario que tiene el otro 50%. Es una casa de dos plantas, visto de frente, la mitad izquierda es de mi propiedad y la mitad derecha es del otro propietario. No tenemos comunidad. Tenemos una «sola» entrada legal, pues el otro propietario tiene una puerta a la calle ilegal,
La otra propietaria (es una dama) va a vender su piso y el comprador va a dedicar esa parte a viviendas turísticas.
¿ Puedo yo oponerme a esta situación ?.
Gracias, saludos y buenas tardes.
Esta es una situación compleja que se sitúa en la frontera entre el derecho de propiedad y la normativa administrativa sobre viviendas de uso turístico (VUT). Al ser copropietarios de un inmueble que legalmente parece ser una única unidad (aunque esté dividida de facto), tienes varias vías de acción.
Aquí te detallo los puntos clave para defender tu posición:
1. La naturaleza de la copropiedad (Proindiviso)
Si en las escrituras y en el Registro de la Propiedad aparece como una única finca de la que ambos sois dueños al 50%, estáis en un régimen de «proindiviso».
El uso de la cosa común: Según el Código Civil, ningún copropietario puede realizar alteraciones que afecten a la configuración o al uso del inmueble sin el consentimiento del otro.
Actividades molestas o nocivas: El cambio de uso de una vivienda residencial a una explotación comercial (turística) puede considerarse una alteración sustancial del destino de la finca.
2. La falta de División Horizontal
Dices que «no tenéis comunidad». Esto suele significar que no se ha otorgado una Escritura de División Horizontal.
Sin división horizontal, legalmente no existen «dos pisos», sino una sola casa propiedad de dos personas.
Para que el comprador pueda obtener una licencia de vivienda turística, la administración suele exigir que la unidad sea independiente. Si registralmente es una sola finca, el comprador tendría dificultades para dar de alta solo «su mitad» como piso turístico sin tu firma.
3. La puerta «ilegal» y la entrada única
Este es un punto crítico a tu favor:
Licencia de actividad: Para que una vivienda sea turística, debe cumplir con la normativa urbanística local. Si la entrada que usa el vecino es ilegal (no tiene licencia de obra o afecta a la fachada sin permiso), esa parte de la casa difícilmente obtendrá la cédula de habitabilidad o la licencia turística necesaria.
Servidumbres de paso: Si el comprador pretende que los turistas pasen por la «entrada legal» (la que compartís), puedes oponerte alegando que el uso turístico intensifica la servidumbre de paso de una forma no pactada originalmente, alterando la paz y seguridad de tu hogar.
4. Derecho de Tanteo y Retracto
Como copropietario al 50%, tienes un as bajo la manga legal llamado Retracto de Comuneros:
Cuando un copropietario vende su parte a un tercero, tú tienes derecho preferente de compra.
Si ella vende, tú puedes igualar la oferta del comprador y quedarte con la otra mitad de la casa. Tienes un plazo de 9 días (según el Código Civil estatal, puede variar en algunas CCAA) desde que tienes conocimiento de la venta o desde que se inscribe en el Registro.
¿Qué pasos deberías dar ahora?
Revisar el Registro de la Propiedad: Confirma si la casa es una sola finca o si ya existe división horizontal.
Consultar la Ordenanza Municipal: Muchos ayuntamientos prohíben nuevas viviendas turísticas si no tienen entrada independiente desde la calle. Si la suya es ilegal, no podrá cumplir este requisito.
Burofax disuasorio: Podrías enviar una comunicación formal a la propietaria informándole de que, como copropietario, no consientes el cambio de uso a vivienda turística y que ejercerás tus derechos legales si se intenta llevar a cabo.
Denunciar la puerta ilegal: Si la puerta no tiene licencia, denunciarla ante el Ayuntamiento puede bloquear cualquier intento de regularizar esa parte como vivienda turística.
Nota importante: Te recomiendo encarecidamente que consultes con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Al no haber comunidad constituida y compartir la estructura del edificio al 50%, tienes herramientas legales muy potentes para impedir que tu residencia se convierta, en la práctica, en un hotel.